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一文读懂河南新版物业管理条例

时间:2017-12-21来源:大河网 点击:

一文读懂|河南新版物业管理条例实施 你关心的问题都在这里

    【摘要】老百姓翘首以盼的新版《河南省物业管理条例》(以下简称《条例》)将于2018年1月1日起正式施行。“业主委员会如何在政府的指导下成立?”“物业公司要求停车位‘只售不租’怎么办?”“物业乱收费怎么办?” “小区内有人养犬咋制约?”“如何解决群众在反映问题时,相关部门互相‘踢皮球’?” ……对于在生活中存在的热点、难点问题,新《条例》都以立法的形式进行了解决。

划重点

  1. 为何修改新版《条例》 新条例新在哪里 业主委员会 物业公司 物业费 电梯 养犬 停车位 维修基金


一,为什么要修订新版《条例》?省人大法制委主任委员李承先介绍称,2001年,我省出台了《河南省物业管理条例》,这16年间该条例对保护业主合法权益发挥了重要作用。但是随着社会飞速发展,商品房交易增多、车辆保有量大幅增加,物业管理就出现了许多新情况、新问题,急需出台新的法律条例来解决。

此外,新的上位法的出台,也使得我省必须修改老的条例。2007年全国人大制定了《中华人民共和国物权法》;2007年10月、2016年3月,国务院两次修改《物业管理条例》;2017年全国人大又通过了《中华人民共和国民法总则》。“我省16年前施行的老条例中,一些规定存在与上位法不一致的情况,因此我省必须对老的条例进行修改。”李承先称。

二,“新条例”新在哪?

与老条例相比,新《条例》新在哪?省人大法制委副主任委员关少锋介绍称,新增内容超过60%,从原来的52条增至95条,字数从原来的8000字左右增加到18000字左右。“这是省人大30多年的立法史上,制定的字数最多,篇幅最长的一部条例。”关少锋称。

关少锋说,一般的条例省人大是二审就通过了,有的甚至一审就通过,如“二孩政策”,而鉴于这次《条例》的社会关注度高,体量较大,涉及的法律关系复杂,这个条例进行了三审才通过,体现出省人大常委会对该《条例》的高度重视。

物业管理工作涉及到业主、物业服务企业、建设单位、专业经营单位以及十几个政府职能部门,从基层的社区居民委员会、街道办事处、乡镇人民政府到省级物业管理行政主管部门都有涉及,新《条例》对其法定职责进行了详细的划分规定。

三,业主委员会

业主委员会怎么成立?谁来当为主委员会主任?这就要召开业主大会来制定规矩,选举产生业主委员会主任。而业主大会谁来筹备、谁来召集?选举出来的业主委员会主任能不能代表广大业主的声音,这是物业管理中最大的问题之一。之前的条例提倡业主自治,业主委员会自治,但现实的情况是现在全省有93%的小区召开不了业主大会,成立不了业主委员会。

新的《条例》突出强化了基层政府在业主大会、业主委员会成立过程中的指导和监督作用。

业主超过300户 可成立业主大会

为了解决较大小区业主大会开会难以及小区业主委员会工作难问题,规定业主户数超过300户,可以成立业主代表大会,由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。规定对业主委员会成员可以给予适当补贴,通过这些规定,切实加强基层政府对物业管理的指导和监督,促进业主大会、业主委员会有效运转,维护广大业主的合法利益,确保小区和谐稳定。

四,物业公司

长期以来,很多小区的业主对物业公司不满意,主要是有的公司不正规、不规范;有的不会管理、不主动管理;有的刁难、恐吓,甚至暴力对待业主;有的泄露业主信息等等,导致小区管理混乱,业主没有安全感,没有幸福感。对此,新的《条例》规定,物业服务企业应承担依照物业服务合同约定,提供物业管理服务;接受业主、业主大会、业主委员会的监督;定期对物业的共用部位、共用设施设备进行巡查、养护、维修等义务。规定了物业公司应该公示的信息长期以来,广大业主都不知道物业公司到底应该干啥,每天都干了啥,缴的物业费都到哪里了?这次新《条例》为保障业主享有更多的知情权,参与决定权和监督权,规定物业公司应该在物业管理区域显著位置,公示物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况。

五,物业费

个别小区的物业费甚至达到了每平方米4.7元,严重损害了群众的切身利益。新版《条例》新增规定,物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并经业主大会同意,没有成立业主大会的,需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

六,电梯

《条例》第五十八条对此作了专门规定,电梯维护保养单位应当加强电梯日常运行的检查、保养和维护。电梯存在严重安全隐患,无改造、修理价值,或者达到安全技术规范规定的报废条件的,物业服务企业应当及时公示并报告业主,积极协调办理报废事宜。同时支持老旧小区家装电梯,要求政府的规划、财政、住建、国土、质监、环保等部门对老旧小区安装电梯要开辟“绿色通道”。

七,养犬

《条例》规定,禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬,具体品种和体高体重标准由省公安机关会同省畜牧部门、省城市管理部门确定,并自本条例实施之日起一年内向社会公布。携犬出户的,应当束犬链牵引。在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬的,由公安机关或者具有城市管理行政执法权的部门没收犬只,并处五千元以上一万元以下罚款。犬只伤害他人的,养犬人应当依法承担相应的法律责任。

八,停车位

近年来,小区因为停车难的问题较为突出,不少小区存在“只卖不租”现象。原因主要有两个,一是车位权属不清,二是车位数量有限,满足不了业主的需要。为了解决业主停车难的问题,《条例》规定,建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示,并在商品房买卖合同中予以约定。采用出售、出租方式处置规划车位、车库的,建设单位应当向物业买受人明示,约定出售价格、出租方式、出租价格、出租期限等内容。

在处罚方面,《条例》规定,建设单位将车位车库出售给本区域业主以外的其他人的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期返还;逾期不改正的,没收违法所得,每违规出售一个车位、车库,处五万元以上十万元以下罚款。建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

九,维修基金

维修资金什么时候用? 怎么用?

按照有关规定,使用业主交存的房屋专项维修资金,应当经业主大会同意或房屋专项维修资金列支范围专有部分占建筑物总面积和人数“双三分之二”以上业主同意。因此,房屋共用部位和共用设施、设备需要维修或更新改造时,业主积极签字表决,确保维修工作能够及早顺利开展。

提醒广大业主在表决的时候一定要看到申请人关于动用维修资金的公示,了解维修项目相关情况,包括维修和更新、改造的是哪些共用部位和设备,总造价多少,按建筑面积每平方米分摊多少。申请人申请维修资金过程中,维修和更新改造的方案和竣工验收的情况要公示,维修过程应邀请业主监督。

谁可以申请动用维修资金? 怎么分摊费用?

业主委员会或其委托的物业服务企业可以作为申请人,没有业主委员会或者物业服务企业的,相关业主派出三名以上业主代表作为申请人。申请人根据共用部位和设施设备的损坏情况要进行制定方案、组织维修和验收以及资料公示、申报等工作。

商品房房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造时,相关费用由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。如果相关业主拒不承担共用部位和共用设施设备维修和更新、改造费用的,业主委员会或者利益相关人可以向人民法院提起诉讼。

原来买的房子转让了 维修资金怎么办?

新版《河南省物业管理条例》第六十八条第二款规定,物业所有权发生转移时,交存的专项维修资金一并转移给物业买受人。

在郑州,为了方便业主办理二手房业务,郑州市维修资金中心主动改造信息管理系统,将原来的二手房维修资金过户更名确认业务与网签业务合并一体化,减少了老百姓办理二手房业务的办事环节。

维修基金用完了怎么办? 房屋拆迁时维修资金还没用完怎么办?

新《条例》第六十八条规定,“专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照相关规定以及业主大会的决定筹集维修资金”。郑州目前沿用的是2003年制定的交存标准多层为每平方米35元,按照住建部、财政部有关规定和近三年我省的多层房屋建筑安装工程造价平均约为1206元的实际情况,多层房屋的交存标准约为每平方米60元。

根据规定,房屋灭失了,房屋分户账中结余的维修资金余额返还业主。提醒房屋因拆迁灭失的业主,及时携带身份证、不动产注销证等相关手续到维修资金办事窗口办理维修资金余额返还手续。

注意!这18种不文明行为 千万别做

长期以来,小区内的一些不文明行为影响了业主的日常生活、环境卫生和公共安全。对此,《条例》第五十六条规定了比较常见的18种需要禁止的不文明行为。

(一)损坏房屋承重结构、主体结构;

(二)侵占、损坏共用部位、共用设施设备;

(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地

(四)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物,破坏或者擅自改变房屋外观;

(五)违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品;

(六)擅自架设电线、电缆;

(七)高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水;

(八)在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电;

(九)排放有毒、有害等污染环境的物质,露天烧烤、露天焚烧杂物;

(十)制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风;

(十一)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

(十二)占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面,损坏消防设施及器材;

(十三)在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴,楼道、门厅、电缆井内堆放杂物;

(十四)擅自改变房屋用途,将住宅变为非住宅,从事餐饮、生产加工、歌舞娱乐等经营活动;

(十五)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位,违反规定停放车辆;

(十六)违反规定饲养动物,干扰他人正常生活;

(十七)利用房屋从事危害公共安全、公共利益和侵害他人正当权益的活动;

(十八)法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的,物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当依法处理。


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